1、產業類型雜且定位不明

工業園區的發展初步階段為了加快園區建設，在產業招商時放低企業進入門檻，對產業選擇目的性較弱，造成園區產業類型混雜，產業集聚效應不夠明顯，難以形成核心產業，工業園區定位不明朗，進而對后續招商產業惡性循環，發展受阻。

2、土地開發利用低效且無序

工業園區在發展過程中，為加快吸引企業入駐，一般以低廉的土地成本作為招商籌碼，往往形成粗放的土地利用開發模式。而且也由于園區管理機制及經驗的不足，對企業土地需求監管不嚴格，造成出讓土地規模遠超出實際企業需要，企業對用地開發利用極低，形成大量閑置土地，降低了園區綜合效益。同時。工業園區初期開發遷就于企業情況普遍存在，以企業的喜好及愿意來確定企業選址，開發處于一種無序狀態，缺乏按規劃統一招商，統一布局的管理執行力，導致土地開發無序增長。

3、公共服務設施不足與城市關聯性差

工業園區選址一般位于城市邊緣地帶，借助城市現有服務功能設施較為不便，而且園區建設更重視工業產業的生產需求，忽視對生活需求，通常只能靠企業內部自行解決，從而形成服務設施規模較小、檔次較低、設施重復建設的現象。同時工業園區作為相對獨立的管理機構，往往忽視與周邊城市功能的銜接，產業服務及相關配套設施未能配套，導致園區居住、公共服務設施等嚴重不足，難以滿足長期發展的需要。

4、用地供需矛盾突出

工業園區經過初期的粗放式的擴張發展后，用地供量日漸縮小，而隨著園區產業升級改造、產城互融的發展理念指導下，產業升級與功能完善對用地呈現旺盛的需求，在此背景下，園區低效、混在的用地利用方式及外延式的空間發展模式已無法滿足園區產業升級與功能完善的迫切需求。

5、園區建設形象低端無特色

由于園區開發初期重點出讓用地為工業用地，企業通常是大圈地、小開發，加之工業企業廠房建設標準較低，造成園區整體建設形象低端，大多為沿路圍墻，內部一兩層的廠房。同時也沒有重視內部綠化開敞空間及生態環境的塑造，對園區后續產業升級及招商都存在不利影響。柳州工業園廠房出租